Informationen für Bauherren

Planender Baumeister

Als planender Baumeister stehe ich von der Idee bis zur Fertigstellung ihres Bauvorhabens zur  Seite. Das Thema „Bau“ ist ein extrem umfassendes Fachgebiet. Viele Bauherren haben grobe Vorstellungen von Ihrem Bauvorhaben oder haben zumindest irgendwo ähnliche Objekte gesehen, wissen aber nicht wie sich diese Ideen auf das eigene Projekt umlegen lassen.

Gerade bei Einfamilienhäusern werden oft zu wenige Ressourcen in eine ausgeklügelte und sorgfältig durchdachte Planung investiert. Meist wird auf Basis der Einreichpläne gebaut, was aus rein rechtlicher Sicht ausreichend ist. In der Praxis birgt diese Vorgehensweise jedoch viele Gefahren, welche in der Praxis im Nachhinein sehr kostspielig werden können oder aber nicht alle Anforderungen an eine moderne und zeitgemäße Bauweise erfüllt werden. In der Ausführungsplanung werden alle relevanten Details gelöst, um eine statisch und bauphysikalisch einwandfreie Ausführung zu gewährleisten.

Getreu nach dem Motto "Gut geplant ist halb gebaut" sollten Sie bereits in einem frühen Planungsstadien einen Baumeister als Fachmann hinzuziehen, der Sie durch ihr wichtigstes finanzielles Bauvorhaben begleitet und sicher stellt, dass es am Ende keine ungeplanten Überraschungen gibt und das Bauwerk nach den geltenden Qualitätskriterien errichtet wird. Nur dann werden Sie auch Freude an ihrem Traumhaus haben.

Der Planungs- und Bauablauf

Inhalt

Voraussetzung für ein Bauprojekt

Um Ihr Bauprojekt umzusetzen sind folgende Grundvoraussetzungen nötig:

  • Baugrundstück (gewidmet als Bauland)
  • Eigenkapital und Finanzierung des Restbetrages

Beim Erwerb eines Baugrundstückes ist zu beachten, dass das Grundstück für den Bau geeignet sein muss.

Erkunden Sie bei der Gemeinde die Erschließung (Gas, Wasser, Strom, Kanal) sowie über die örtliche Grundwassersituation. Weiters erkundigen Sie sich bei der Gemeinde über die Bebauungsbestimmungen (Flächenwidmung, Bebauungsplan).

Vorentwurf/Konzept

Ich erstelle auf Grund ihrer Vorgaben, Wünsche, Bedürfnisse sowie der gesetzlichen Vorgaben der Gemeinde / Baubehörde den Vorentwurf. Anschließend wird dieser mit Ihnen besprochen. Der Vorentwurf wird von Hand auf Papier gezeichnet, wobei mehrere Varianten erstellt werden. Entspricht der Vorentwurf Ihren Vorstellungen, wird der Entwurf von mir ausgearbeitet.

Kostenschätzung

Auf Basis des Vorentwurfes erstelle ich Ihnen eine Schätzung der Herstellungskosten. In einem persönlichen Gespräch loten wir gemeinsam Ihre Wünsche hinsichtlich Ausführungsstandards und Design aus. Aus diesen Wünschen und auf Basis des Vorentwurfes erstelle ich eine Kostenschätzung. Auch mögliche Eigenleistungen lassen sich dabei berücksichtigen.

Hinzu kommen die Kosten für den Grunderwerb sowie die Kosten der Aufschließungs- und Anschlussgebühren.

Entwurf

Im Entwurf wird die gewählte Variante des Vorentwurfes genauer ausgearbeitet. Der Entwurf wird mit einem CAD Programm erstellt. Hier wird nicht nur auf die architektonische Linie geachtet, sondern auch auf die Statik, die Bauphysik und Haustechnik. Beispiele hierfür sind:

  • …dass die Lastabtragung vom Dach bis zum Fundament funktioniert,
  • …die Entwässerung innerhalb und außerhalb des Gebäudes,
  • …dass es zu keinen Wärmebrücken kommt,
  • …und noch vieles mehr.

In der Entwurfsphase ist es vor allem bei Neubauten erforderlich einen Geometer zu beauftragen, welcher einen Lage- und Höhenplan ihres Bauplatzes erstellt. Dieser ist Grundlage für den Einreichplan. Um das anschließende Bewilligungsverfahren zu beschleunigen, gehen sie mit dem Entwurf zur Vorbesprechung zur Baubehörde. Folgende Punkte sollten angesprochen werden:

  • Dachform/Dachaufbauten
  • Fassadengestaltung
  • Bauliche Ausnützbarkeit
  • sonstige Anforderungen an Ortsbild/Stadtbild
  • Außenanlagen

Auf Wunsch begleite ich Sie bei diesem Behördenweg.

Visualisierung

Auf Wunsch kann eine fotorealistische Visualisierung des Bauvorhabens erstellt werden. Diese gibt einen perfekten Eindruck über das Gebäude und definiert schon alle Oberflächenmaterialien und Aussehen. Der Preis dafür richtet sich je nach bereits vorh. Planungen, Detailierungsgrad und gewünschter Perspektiven.

Einreichunterlagen und Baubewilligung

Bei Neubauten sind folgende Unterlagen vorzulegen:

  • Einreichplan
  • Baubeschreibung
  • Energieausweis
  • aktueller Auszug aus dem Grundbuch
  • sonstige bauphysikalische Berechnungen (z.B. sommerliche Überwärmung, Schallschutz, Belichtung usw.)
  • Vorstatische Berechnung.
  • Nachweis über die Prüfung des Einsatzes hocheffizienter alternativer Energiesysteme
  • Gewerbliche Betriebsbeschreibungen für gewerbl. Anlagen
  • Für gewerbliche Anlagen sind zahlreiche weitere Beschreibungen zu erstellen (Wasserrecht, Verkehrskonzept, Abfallwirtschaftskonzept, Belichtungsberechnungen, Brandschutz, Luft-, oder Lärmemissionen, Arbeitnehmerschutz etc.)

Die Baubehörde (Gemeinde) oder bei gewerbl. Anlagen die Bezirksverwaltungsbehörde überprüft die Unterlagen auf Vollständigkeit und Richtigkeit. Anschließend erfolgt seitens der Baubehörde die Ausstellung der Baubewilligung bzw. gewerbl. Genehmigung. Werden Baugenehmigungen von der Baubehörde idR innerhalb einer Frist von 8 Wochen erteilt können gewerbl. Genehmigungen mitunter mehrere Monate dauern.

Wichtige Hinweise zu Ausführung

Nach Vorliegen einer Baugenehmigung kann mit dem Bauvorhaben gestartet werden. Achtung: Oft werden hier falsche Einsparungen getroffen. Es gibt zwei große Gefahren.

  1. Da Einreichpläne Behördenpläne und keine Ausführungspläne sind werden wichtige Details ohne einer Ausführungsplanung nicht dargestellt und erkannt. Dies kann zu Ausführungsfehlern führen.
  2. Bauherren die in keine Ausführungsplanung und Ausschreibung investieren laufen Gefahr aufgrund von Kostenvoranschlägen ausführender Baufirmen nachträglich und unerwartet Mehrkosten leisten zu müssen. (In den Kostenvoranschlägen oder Angeboten wo nach Aufwand abgerechnet wird werden oftmals nicht alle Aufwendungen erkannt, welche aber Nachzahlungen mit sich bringen können.)

Zudem sind die Angebote der verschiedenen Firmen kaum vergleichbar, sodass Ihr Partner für die Ausführung nicht nach objektiven Werten ausgesucht werden kann.

Bei Pauschalangeboten ist es oftmals so, dass auf der sicheren Seite des Bieters kalkuliert wird. Zudem gilt auch hier immer genau festzulegen, welche Leistungen und Ausführungsqualitäten eigentlich inkludiert sind.

Fazit: Es lohnt sich, in eine Ausführungsplanung und in eine Ausschreibung zu investieren.

Ausführungsplanung & Ausschreibung

Ausführungsplanung:
Die Ausführungsplanung, dient im Gegensatz zur Einreichplanung zur Herstellung des Bauwerkes. Hier werden alle Angaben für Rohbauarbeiten als auch für Ausbauarbeiten getroffen. Ebenfalls werden Details (Fenster- und Türanschluss, Dachtraufe, Attikaausbildung usw.) gezeichnet. Die Ausführungsplanung ist Grundlage für die Ausschreibung. Im Anschluss erfolgt die statische Berechnung aller tragenden Bauteile sowie die Erstellung der Schal- und Bewehrungspläne für die Stahlbetonbauteile. Weiters werden Überlegungen hinsichtlich der Heizung, Lüftung, Sanitär- und Elektrotechnik angestellt und notwendige Aussparungen in Betonbauteile im Vorhinein eingeplant.

Ausschreibung:
Bei einer Ausschreibung werden alle Leistungen erfasst, die zur Herstellung des Bauwerkes erforderlich werden. Dabei werden die Mengen (Massen) aus den Ausführungsplänen berechnet. Diese Mengen werden in einem Leistungsverzeichnis (LV) beschrieben sodass alle Bieter auf der gleichen Basis ein Angebot erstellen können. Der Bieter (Ausführende Baufirma) trägt daraufhin seine Positionspreise bei der jeweiligen Position ein. Die Summe der Positionspreise ergibt die Angebotssumme.

Kontaktaufnahme mit ausführenden Baufirmen

Ein wesentlicher Punkt für eine mängelfreie Bauwerksherstellung ist die Wahl der Baufirma. Folgende Faktoren sollten bei der Auswahl berücksichtigt werden.

  • Bonität der Baufirma
  • Erfahrung im Bereich der Ausführung (Einfamilienhausbau, Wohnbau, Gewerbebauten usw.)
  • Angebotspreis
  • Zuverlässigkeit
  • Sympathie

Für eine Angebotslegung sollten Sie immer mehrere Baufirmen kontaktieren. Gerne bin ich bei der Auswahl geeigneter Unternehmen behilflich.

Angebotsprüfung und Preisspiegel

Nachdem die Bieter (Baufirmen) Ihre Angebote innerhalb einer angemessenen Frist abgegeben haben erfolgt die Angebotsprüfung.
Hier wird auf folgendes geachtet:

  • Vollständigkeit der Angebote
  • Pünktlichkeit der Angebotsabgabe
  • Richtigkeit (Rechenfehler)
  • Plausibilität (glaubwürdige Preise im Vergleich zu anderen Bietern)
  • Prüfung auf Gleichwertigkeit von Alternativpositionen (Positionen wo der Bieter z.B. ein anderes Produkt (Materialfabrikat) gegenüber dem ausgeschriebenen Fabrikat anbietet).

Nach der Prüfung der Angebote wird der sogenannte Preisspiegel durchgeführt. Beim Preisspiegel werden die Angebote verglichen und der Billigstbieter wird hervorgehoben.

Vergabegespräch/Bietergespräch

In der Regel führt man mit den zwei bis drei Bestbietern ein sogenanntes Vergabegespräch. Hier werden noch Einzelheiten besprochen, wie z.B. Baubeginn, Bauablauf, Nachverhandlung usw.
Im Zuge der Gespräche kristallisiert sich in der Regel der Bestbieter (muss nicht unbedingt der Billigstbieter sein) heraus. Danach kommt es zum Zuschlag (Vertragsabschluss).

Anschließend erfolgt der Baubeginn.

Terminplanung

Eine detaillierte Terminplanung berücksichtigt alle Bauabläufe, nötige Trocknungszeiten und Optimierung gewerkübergreifender Arbeiten. An den Terminplan sollen/müssen sich alle ausführenden Firmen halten und sichern einen termingerechten Bauablauf und zeitgerechte Gesamtfertigstellung.

Bauausführung

In der Regel macht die ausführende Baufirma im Zuge des Baubeginns die Baubeginnsanzeige mit Bekanntgabe des Bauführers bei der Baubehörde.

Um einen reibungslosen und mängelfreien Bauablauf zu gewährleisten sollte eine örtliche Bauaufsicht (ÖBA), die in Vertretung des Bauherren agiert, beauftragt werden. Zumindest sollte eine regelmäßige Überprüfung heikler Tätigkeiten vorgenommen werden. Beispiele hierfür sind:

  • Bewehrungskontrollen (Fundamente, Decken, Unterzüge usw.)
  • Überprüfung Abdichtungsarbeiten
  • Überprüfung Mauer- und Versetzarbeiten
  • Dachstuhlarbeiten
  • Dacheindeckung/ Dachabdichtung
  • Estricharbeiten (Fugen, Übergänge usw.)
  • Fenster- Türanschlüsse
  • Putzarbeiten
  • usw.

Fertigstellung

Nach der Fertigstellung aller Arbeiten erfolgt die Übernahme (Übernahme mit Niederschrift). Die Niederschrift ist von beiden Vertragspartnern zu unterfertigen. Der Auftragnehmer (Baufirma) erklärt darin die Übergabe und Sie als Auftraggeber die Übernahme der Leistung. In die Niederschrift werden auch beanstandete Mängel sowie eine Fristsetzung zur Mängelbehebung eingetragen.

Mit dem Zeitpunkt der Übernahme beginnt die Gewährleistungsfrist des Auftragnehmers (Baufirma).

Weiterführende Links

Gerne bin ich ihr Partner bei der Umsetzung ihres Bauvorhabens und sorge dafür, dass Sie für ihr Geld auch eine angemessene Leistung durch die ausführenden Unternehmen erhalten.

Sie treffen die Auswahl, für welche Leistungsphasen ich Sie begleiten darf.

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